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L'avis d'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires

par Mᵉ Maxime Laflamme, Papineau Avocats Inc.

Un copropriétaire fait défaut d’acquitter ses paiements aux charges communes. Rappels, avis, mises en demeure, rien n’y fait : le solde demeure en souffrance. C’est un scénario classique en droit de la copropriété.

Il est fréquent de procéder dans un cas comme celui-là à la publication d’un avis d’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires (art. 2724 al. 1(3)) et 2729 C.c.Q.). En effet, il s’agit non seulement d’un moyen rapide et efficace d’accentuer la pression sur le copropriétaire en défaut, mais c’est aussi la première étape vers la possible vente de son unité afin de payer les sommes dues au syndicat.

Afin de procéder avec célérité à la publication d’un tel avis, il vous est fortement recommandé de nous fournir certaines informations dès le premier contact.  Il s’agit nommément:

1. De l’identité du syndicat requérant (le nom suffit);
Par exemple : « Syndicat des copropriétaires du 1, rue Générique »

2. De son année financière;
Par exemple : du 1er janvier au 31 décembre

3. De l’identité du copropriétaire visé, avec identification de sa partie privative;
Par exemple : « John Smith, 1 rue Générique, unité 3, Montréal »

4. Du montant exact du solde en souffrance de ce copropriétaire pour le paiement des contributions aux charges communes et au fonds de prévoyance;
Par exemple : « solde de 1000$ impayé depuis le 1er février 2015 »
Attention : il est important de situer le défaut dans le temps! (par exemple, « depuis janvier 2015 », « entre mars 2014 et juin 2015 », ou d’indiquer les mois que le copropriétaire fait défaut de payer)
Attention : si le copropriétaire accuse un solde en souffrance pour plus d’une fraction, il est important de spécifier le montant applicable à chacune d’entre elles! (Par exemple, X$ pour l’unité 3 et Y$ pour la l’unité 4)

5. Du solde des charges et créances (incluant la contribution au fonds de prévoyance) de l’année financière en cours pour chaque fraction du copropriétaire;

6. Du montant prévu pour les charges et créances (incluant la contribution au fonds de prévoyance), pour les deux prochaines années (excluant celle en cours), pour chaque fraction du copropriétaire en défaut accusant un solde en souffrance;
Lorsque le budget n’est pas encore prévu pour cette période, il est de coutume de reporter le montant de l’année en cours pour ces deux années ou d’augmenter (indexer) le budget annuel selon l’indice des prix à la consommation.

7. Du numéro de lot de la fraction du copropriétaire (ou, à défaut d’un numéro distinct, du numéro de lot de l’immeuble)
Par exemple : lot 1 234 567 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal
Attention : si le copropriétaire accuse un solde en souffrance pour plus d’une fraction, il est important de nous communiquer les numéros de lots de chacune d’entre elles (dans l’hypothèse où chaque fraction serait identifiée individuellement au plan cadastral).
Attention : si le copropriétaire dispose d’un stationnement, d’un espace de rangement, etc., à titre privatif, il est important de nous fournir également le(s) numéro(s) de lot(s) de ces espaces s’ils sont numérotés.

En nous communiquant ces informations dès que possible, vous nous permettrez de rédiger votre avis d’hypothèque légale et de procéder à sa publication dans les plus brefs délais. En effet, l’absence de certaines de ces informations a généralement pour effet de retarder la publication et d’engendrer des coûts.

Rappelons, en guise de conclusion, que l’inscription d’un avis d’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires n’est possible qu’à partir du 30e jour où le copropriétaire est en défaut d’acquitter le paiement de sa quote-part des charges communes et de la contribution au fonds de prévoyance. 

 

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