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La copropriété en toute tranquilité.

Par Sophie Stival, Revue Le Bel Âge - Octobre 2019 Télécharger une version PDF

Partage des aires communes, respect des parties privatives ou contributions au fonds de prévoyance, la vie en copropriété recèle bien des sources de discorde. Comment préserver l'harmonie.

Imaginez un instant que votre voisin fume son petit joint tous les jours et que l'odeur envahisse votre espace privé. Ou que le logement au dessus de votre tête est loué par l'entremise de la plateforme en ligne Airbnb et que le vacarme nocturne des visiteurs de passage trouble votre quiétude. De nombreux copropriétaires s'inquiètent avec raison des dérapages de la légalisation du cannabis et de l'essor des sites de location temporaire. Pour éviter ces désagréments, on devrait prendre le temps de lire la déclaration de copropriété, qui compte généralement une centaine de pages, avant tout achat d'un condominium.

Dans ce document divisé en trois parties, on retrouve notamment le règlement de l'immeuble. « Ce qui semble aller de soi lorsqu'on vit dans une maison unifamiliale peut poser problème en condo puisque les droits individuels et collectifs doivent coexister harmonieusement à tout moment pour le bien de l'ensemble des copropriétaires », observe Me Yves Papineau, avocat, médiateur et arbitre spécialisé en droit de la copropriété. Prenons l'exemple du droit de louer à court terme son logement à d'autres. Dans la première partie de la déclaration, on indiquera tout simplement si la location est permise. Quant aux règlements, ils vont préciser à qui on peut louer et sous quelles conditions. « C'est dans cette deuxième section qu'on saura si la location avec le site Airbnb est permise. La troisième partie est courte et technique; elle désigne les numéros de lot et indique s'il y a des hypothèques rattachées à l'immeuble. »

Détecter les sources de conflit

Vous possédez un animal de compagnie? La déclaration de copropriété spécifie aussi si les animaux domestiques sont permis. Dans l'affirmative, on pourrait y préciser à quelles conditions et quel type d'animal est interdit. Même si les tribunaux ont parfois invalidé de telles clauses, mieux vaut vérifier s'ils sont les bienvenus, si d'autres copropriétaires en possèdent et quels sont les règlements en vigueur à cet effet avant d'acheter son logement.

Une autre source de discorde: le bruit. Certains se plaindront de cris dans les passages, du son dérangeant de la musique ou de la télévision d'un voisin. Si on a droit de jouir de la quiétude, on devra parfois mettre de l'eau dans son vin. Bien souvent, la personne à l'origine du désagrément ne le fait pas intentionnellement. En discutant du problème avec elle, on peut trouver des solutions. Un propriétaire monte peut-être le son de son téléviseur ou de sa radio simplement à cause d'un problème de surdité... « En médiation, j'ai vu un cas où la personne a accepté en toute bonne foi d'aller consulter pour un appareil auditif, observe Me Papineau. On souhaite trouver la solution qui conviendra à tous. »

Évidemment, des copropriétaires se montreront toujours plus zélés que d'autres, en voulant faire appliquer tous les règlements de l'immeuble à la lettre. Or, les occasions sont multiples: la propreté des aires communes, le déblaiement de la neige, les odeurs, le bruit, etc. D'autres seront en désaccord avec des décisions du CA, comme de contribuer davantage au fonds de prévoyance.

Selon Me Papineau, il existe toujours une solution. « Si la simple discussion ne fonctionne pas, on peut consulter un médiateur et, s'il le faut, on va en arbitrage. En recherchant des compromis, on permet à tous de profiter d'un milieu de vie plus agréable. »

Éviter l'escalade

Lorsque les choses s'enveniment, la médiation est un moyen efficace d'arriver à une entente mutuellement satisfaisante. Elle nécessite la présence d'un médiateur neutre ques parties choisissent d'un commun accord. Il s'agit généralement d'un avocat ou d'un notaire, qu'on devra rémunérer. Bien que cette personne ne possède pas de pouvoir décisionnel, elle permet aux parties de s'exprimer dans un environnement impartial. En recherchant des solutions réalistes et acceptables pour tous, on évite que la situation ne dégénère. Et tout le processus demeure confidentiel.

Il arrive que les parties soient de mauvaise foi, qu'un conflit de personnalité éclate, ou qu'on se trouve face à des questions de principe ou des divergences d'opinions. Par exemple, un copropriétaire pourrait suspendre ses cotisations au fonds de prévoyance parce qu'il juge les travaux de rénovation mis de l'avant par le syndicat des copropriétaires injustifiés. Il est alors possible d'aller en arbitrage. Cette procédure plus judiciarisée mène à une décision que devront respecter les parties. L'arbitre, choisi d'un commun accord pour sa compétence sur la question en litige, devra trouver la réponse adéquate et ensuite l'imposer. Si on opte pour l'arbitrage, on ne pourra normalement pas aller devant un tribunal si la décision ne nous convient pas. « Le résultat est final, à moins que des principes de droit n'aient pas été respectés », précise Me Papineau.

Alors que le délai d'arbitrage peut s'étendre sur quelques jours ou semaines (parfois quelques mois), cela pourrait s'avérer bien plus long dans une cour de justice. « Certains juges ne sont pas familiers avec le droit de la copropriété, et un avocat spécialiste devra appuyer le copropriétaire. » Depuis quelques années, de nombreuses déclarations de copropriété exigent qu'on tente une médiation en cas de différend avant d'aller en arbitrage ou de recourir aux tribunaux.

Le médiateur ou l'arbitre retenu par les parties est rémunéré. Ces frais ne sont pas nécessairement inférieurs à une procédure devant la cour, mais le dénouement risque d'être beaucoup plus rapide. « Prendre l'ascenseur tous les jours avec son voisin lorsqu'on attend depuis deux ans le jugement du tribunal dans une procédure contre lui, ce n'est pas une sitation idéale. »

Que fait le syndicat?

Acheter un condo, c'est également accepter de faire partie d'un syndicat de copropriétaires. Cette entité morale vise à concilier les droits de chacun dans le respect de la loi et de la déclaration de copropriété. Le syndicat prendra ainsi des décisions par l'entremise d'un conseil d'administration (CA), élu par l'assemblée des copropriétaires. Cette dernière sera consultée sur le budget, notamment, mais le CA sera plus actif et prendra des décisions, en plus d'administrer l'immeuble de manière continue. Ainsi, tout ce qui concerne l'entretien courant de l'immeuble sera décidé par le CA: refaire la toiture, repeindre les corridors, remplacer les tapis des aires communes... Mais il ne lui sera pas permis de modifier ces aires communes en transformant par exemple le gym en salle à jouer aux cartes ou de remplacer le tapis par du granit sans l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires.

Les choses se compliquent parfois lorsqu'il faut choisir la couleur de la peinture ou le motif du papis... « J'ai traité un dossier en médiation où les copropriétaires ne se sont entendus qu'au bout de trois ans. Après tout ce temps, le tapis choisi n'était plus disponible sur le marché! Il a fallu trouver autre chose.»

En cas de mésentente ou lorsqu'on veut signaler une contrariété, on en fait part verbalement ou par écrit au conseil d'administration ou au gestionnaire de l'immeuble. Rappelons que le syndicat a l'obligation de faire respecter le règlement de l'immeuble. « On détaille le problème et on devrait s'attendre à avoir un suivi dans les jours qui suivent. »

Toujours visiter les lieux

En plus de lire la déclaration de copropriété, il est toujours conseillé de constater de visu qui seront nos voisins avant d'acheter une copropriété. « On prend le temps de s'asseoir à l'extérieur de l'immeuble pour voir le va-et-vient des gens, pour sentir le pouls de l'endroit », recommande Me Papineau. Même si on ne peut évidemment pas prévoir qui déménagera après notre arrivée et qui seront les nouveaux propriétaires, on aura tout de même déjà une bonne idée de notre futur environnement en visitant les aires communes et en jasant avec les copropriétaires. Dans cerains immeubles, l'âge des résidants est très homogène, alors que, dans d'autres, on retrouve à la fois de jeunes familles et des retraités. Parfois, une foule d'activités sont offertes, comme une chorale, une salle de bridge, du cinéma. Dans d'autres, ce sera beaucoup plus tranquille. On pose donc des questions pour voir ce qui nous convient.

Quelles précautions prendre?

 - Lisez la déclaration de copropriété avant d'acheter votre logement. En cas d'incertitudes, consultez et posez des questions à un notaire ou un avocat sépécialisé en droit de la copropriété.

 - Visitez l'immeuble et passez du temps dans les aires communes. Posez vos questions au voisinage et au conseil d'administration.

 - Après avoir emménagé, signalez vos insatisfactions ou différends verbalement ou par écrit au conseil d'administration ou au gestionnaire de l'immeuble.

 - En cas de réponse insatisfaisante, songez à recourir à la médiation, voire à l'arbitrage si les parties différent d'opinion ou en cas de question de principe. Le recours aux tribunaux peut aussi être une option lorsque des principes de droit sont en cause, mais il faut alors considérer les coûts et les délais.


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Quoi de neuf ?

  • Papineau Avocats sera au Colloque du RGCQ "La réforme de l'assurance condo: comprendre et agir"

    C'est complet pour le samedi 30 novembre 2019. Mais il y aura une rencontre supplémentaire le 25 janvier 2020. Inscrivez-vous.

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    Me Papineau présentera une conférence au colloque organisé pour le vendredi 13 mars 2020. Inscription en ligne seulement - Voir détails.

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    Parution des conférences du récent colloque organisé par le Barreau du Québec sur le sujet en novembre 2018.

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